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1964年‐2020年東京オリンピックが挟んだ半世紀の東京
ポスト2020「東京の行方」－首都東京の変化を見る-
～AIやIoTがもたらす劇的変化～
第8回 地域の地価と都市形成
最近、地価のバブル化が東京オリンピック・パラリンピックを前にして大きな話題となっている。公示地価（国土交通省/各年１月１日）をみると、不動産市場への資金流入が地価を押し上げ、商業地に続き住宅地も下落から脱し始めた。バブル経験後、暴落の打撃を受けた後の不動産価格・住宅価格は、需給バランスを持ち直し始めたようだが、一部の地域で上昇率が40％を超す地点もでるなど、この2、3年、不動産融資は過熱気味なだけに、バブルの芽はないのかという声も上がっている。しかし、バブル崩壊後10年を経た2000年頃から、住宅地の地価の上昇率は人口が増えている地域が高くなっており、反対に、下落率が大きいのは人口が伸び悩み、魅力が薄れる地域と言う傾向が明解になってきた。
そもそも地価はその土地の収益性により決定される。土地の価値は、その土地に付けられる価格で表され、価格は需要と供給のバランスが変わることで上下する。バランスが変わる原因となるのは、土地所有者の意識や、金融、税金や相続に関すること、政府や自治体が進める土地や住宅政策に関すること、土地利用計画にかかわること、都市への過度な集中など様々な原因がある。そこに住む人が減れば、何か特別な付加価値がなければ、一般的にはそこにある土地の価値は下がる。
東京の地価は、地価水準において、ほとんどの地域でリーマンショック前の2008年よりも低いという現実がある。地価決定の原則の流れが、荒れに荒れてしまったが、今後東京の地価の需給バランスは取れるのか、またオリンピックと言う特需に振りまわされるのか、東京の地価は試されている。東京ではポストオリンピックに人口減と高齢化が待っている。はたして需給の決め手である東京の人口動態は、昼夜間人口共に大きく変わる可能性が大きい。そんな視点から、1964年の東京オリンピック以降の約50年間の東京の地価の変化の軌跡を追いながら、東京の都市の変貌を探る。
今回のレポートでは、地価に注目して東京の都市形成のプロセスを追うことにした。
本レポートは、大都市東京がどのように移り変わってきたのかを「人口・世帯」「ライフスタイル」「建築物」「地域開発」「交通」「小売業・流通業」のカテゴリーごとに分析・予測してゆく連載レポートである。
（なお本レポートの第一回レポートは『東京の人口編』、第二回は『東京の交通インフラ鉄道編』、第三回は『東京の流通小売編』、第四回は『東京の都市開発・都心オフィス編』、第五回は『東京の「経済力」編』、第六回は『東京の在住世帯の変貌と都市生活編』、第七回は『地域の流入人口【通勤者・通学者】が都市活性を左右する』）
執筆者 マーケット・プレイス・オフィス代表 立澤芳男（たつざわよしお）
■流通系企業の出店リサーチ・店舗コンセプトの企画立案
／都市・消費・世代に関するマーケティング情報収集と分析
■現ハイライフ研究所主任研究員
■元「アクロス」編集長（パルコ）／著書「百万人の時代」（高木書房）ほか
1964年‐2020年東京オリンピックが挟んだ半世紀の東京 第8回レポート全文は以下のPDFでお読みいただけます。
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